O ato de ilegalidade praticado pelas administradoras de condomínio ao oferecer serviços jurídicos

Devido ao considerável aumento de condomínios residenciais e comerciais em todo país, faz-se necessário a contratação de uma administradora de condomínios para atuar junto ao síndico, já que muitos destes condomínios, são verdadeiras cidades.

Qual é o papel da administradora de condomínio?

Primeiramente, é importante ressaltar, que a contratação de uma assessoria condominial não substitui a presença de um síndico no condomínio. Ao contrário, a administradora deve auxiliar o síndico nas tarefas diárias, sendo seu braço direito na gestão condominial.

A administradora de condomínio será responsável pela gestão administrativa, gestão contábil e na gestão de RH/DP.

Na gestão administrativa, suas principais funções são:
– participação nas assembleias;
– elaboração de atas:
– assessoria na contratação de fornecedores;
– manutenção e melhorias no condomínio;
– vistorias periódicas;
– expedição de circulares, cartas e notificações;
– laudos e certificações.

Na gestão contábil, suas principais funções são:
– elaborar a previsão orçamentária;
– fluxo de caixa;
– análise de projetos;
– organizar a pasta de contas;
– cuidar das contas ordinárias;
– elaborar o demonstrativo de receitas e de despesas;
– assessorar nas assembleias; antes, durante e depois de cada reunião;
– emitir boletos de pagamento da taxa condominial;
– cobrança de inadimplentes;
– gerenciar encargos previdenciários, fundo de reserva e fundo de obras;
– emissão de balancetes;
– fornecimento de certidões negativas de débitos.

Na gestão de RH/DP, suas principais funções são:
– recrutamento e seleção;
– treinamento;
– controle de benefícios;
– cumprimento das normas de proteção;
– eSocial.

O tipo de serviço prestado por uma administradora condominial deve estar previsto em contrato e irá variar de acordo com a necessidade de cada condomínio.

Tem nos chamado a atenção as irregularidades em relação aos serviços oferecidos e prestados por diversas empresas aos condomínios.

Contudo, um fato em especial, levanta um alerta:  a ilegalidade na oferta e na prestação de assessoria jurídica por administradoras de condomínio como se fossem um escritório de advocacia de verdade.

Além das atribuições citadas acima, muitas administradoras de condomínio oferecem em seu portifólio assessoria jurídica como um up grade na hora de vender os seus serviços.

Administradoras de condomínios não podem oferecer serviços advocatícios para condomínios.

Esta é uma prática ilegal, passível de pena de reclusão.

A Lei 8.906/94, mais conhecida como Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil prevê que ao advogado cabe o direito prestar consultoria e assessoria jurídica.

Art. 1º São atividades privativas de advocacia:
II – as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.
§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.

Art. 16.  Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar.  (Redação dada pela Lei nº 13.247, de 2016)
§ 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.

A legislação brasileira PROÍBE que o exercício da advocacia e/ou sua divulgação seja feita em conjunto com qualquer outra atividade, inclusive no que diz respeito a emissão de cobranças judiciais a condôminos inadimplentes, pois estas, só podem ser feitas por escritórios de advocacia.

O Código de Ética da OAB também se manifesta contra esta prática nos artigos 5, 7 e 28, 39 e 40.

Art. 5º O exercício da advocacia é incompatível com qualquer procedimento de mercantilização.

Art. 7º É vedado o oferecimento de serviços profissionais que impliquem, direta ou indiretamente, inculcação ou captação de clientela.

Art. 28º O advogado pode anunciar os seus serviços profissionais, individual ou coletivamente, com discrição e moderação, para finalidade exclusivamente informativa, vedada a divulgação em conjunto com outra atividade.

Art. 39º A celebração de convênios para prestação de serviços jurídicos com redução dos valores estabelecidos na Tabela de Honorários implica captação de clientes ou causa, salvo se as condições peculiares da necessidade e dos carentes puderem ser demonstradas com a devida antecedência ao respectivo Tribunal de Ética e Disciplina, que deve analisar a sua oportunidade.

Art. 40º Os honorários advocatícios devidos ou fixados em tabelas no regime da assistência judiciária não podem ser alterados no quantum estabelecido; mas a verba honorária decorrente da sucumbência pertence ao advogado.

No que tange o Código Penal, haverá enquadramento no artigo 171 como crime de estelionato, sujeito a pena de reclusão de 1 a 5 anos e na Lei de Contravenções Penais, artigo 47, por exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício, sujeito a pena de reclusão de 15 dias a 3 meses.

Podemos tomar por base, vários julgados, nos quais, inclusive por denúncia, administradoras condominiais são condenadas.

Um exemplo disso, foi uma ação em 2013 julgada pelo TJ de São Paulo, na qual, a administradora de condomínio cobrava honorários advocatícios contratuais sem poder exercer este tipo de assessoria aos seus clientes.

Existem também, alguns julgados pelo Tribunal de Ética e Disciplina da OAB em 2015, por infra ética.

No mais, e não menos importante, devemos citar o Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 39, onde se é vedado a um fornecedor, condicionar o fornecimento de um produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço (venda casada), pois isto é considerado uma prática abusiva.

Por fim, nos resta ressaltar a importância de se avaliar os riscos da ausência de uma assessoria jurídica especializada no Direito Imobiliário, que atenda os condomínios em momentos de conflitos, na interpretação dos regimentos internos e principalmente no cumprimento da lei.

Lembrem-se, o advogado contratado por uma administradora de condomínio somente deve assessorar à própria administradora e não aos seus clientes.