Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

Comprar um imóvel não é uma decisão fácil, levando em consideração que muitos imprevistos podem ocorrer ao longo do tempo.

Quando isso acontece, as pessoas recorrem à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

Mas, você sabe quais são as consequências desta ação?

Quando uma das partes desiste do negócio ou quando o financiamento não é aprovado existe a possibilidade da rescisão contratual.

Entretanto, é fundamental que ambas as partes conheçam seus direitos e deveres na hora da rescisão contratual.

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é o distrato quando se desfaz o contrato assinado com o comprador ou com o vendedor de um imóvel.

A Lei nº 13.786, em vigor desde final de dezembro de 2018, tem como objetivo disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento daquele que adquire um imóvel em uma incorporação imobiliária.

Antes de assinar um contrato é necessário conhecer a fundo as cláusulas, principalmente a que se refere a rescisão contratual.

Quais os motivos podem levar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel?

• por decisão de ambas as partes;
• quando uma parte não cumpre seus direitos e deveres contratuais e dá causa à rescisão do contrato;
• quando uma parte não quer mais fazer parte daquele contrato, mesmo que isso acarrete penalidades.

Pode haver multa por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel?

Sim, pode. Tudo irá depender de como o contrato foi redigido e das cláusulas que o regem.

Todo contrato tem regras para a desistência do negócio e deverão ser conhecidas antes de que problemas surjam com o distrato, que incidirá em multas e outras consequências.

Se uma cláusula prevê multa ou outro tipo de penalidade ao não ser cumprida por uma das partes, é possível que a outra parte faça sua cobrança no momento de rescisão do contrato.

O contrato diz respeito a vontade de ambas as partes, inclusive no que diz respeito ao valor da multa rescisória, desta forma, o valor da multa não é fixo.

Quando a rescisão do contrato se dá por parte da por parte da construtora, a obrigação é de que ela devolva o dinheiro pago pelo comprador, sendo possível ainda, sofrer sanções neste caso.

Quando a rescisão contratual se dá pelo comprador, é possível que, na devolução do valor pago, haja retenção de parte deste valor para cobrir despesas com taxas administrativas, comissão de corretagem e multa contratual.

O direito de arrependimento também é garantido na compra um imóvel em um stand de lançamento imobiliário?

Sim. O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor prevê que:

“O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou em domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados”.

Vale ressaltar que o distrato não se aplica à rescisão de contrato de compra e venda de imóveis usados.

Recente decisão

A 11ª vara Cível de Porto Alegre/RS condenou os compradores que desistiram de imóvel após fechamento do negócio ao pagamento dos encargos contratuais, entre os quais comissão de corretagem, multa e consectários.

Trata-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em que a construtora (autora), ajuizou ação em face dos promitentes compradores, que desistiram do negócio após a assinatura do contrato.

Na análise do caso, a juíza considerou que ficou caracterizado o inadimplemento por culpa exclusiva dos réus (compradores), e que, nos termos da cláusula oitava, dá guarida ao pedido de rescisão contratual, atraindo a responsabilidade dos promitentes compradores pelas perdas e danos.

Segundo a magistrada, nada impede que, em caso de inadimplemento e rescisão contratual por culpa do promitente comprador, a autora busque a restituição do valor pago ao corretor para a perfectibilização do negócio, a título de perdas e danos, com fulcro no artigo 389 do Código Civil e nos termos do artigo 67-A, inciso I, da lei 4.591/67, conforme redação dada pela lei 13.786/18.

Assim, condenou os compradores ao pagamento de R$ 30.203,71, compreendendo a restituição do valor pago pela comissão de corretagem, multa contratual e encargos moratórios do contrato.

Apesar de não ser obrigatório para a compra e venda de imóvel, é muito recomendado que um contrato seja redigido para trazer mais segurança às partes. O ideal é que ele seja inclusive oficializado em cartório, visto que os chamados “contratos de gaveta” (contratos informais) são menos seguros.

O escritório de advocacia Creuza Almeida oferece assessoria jurídica na área do Direito Civil, , para elaboração de contratos ou revisão de contratos imobiliários.

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Creuza de Almeida Costa é fundadora do Creuza Almeida Escritório de Advocacia.
Formada em Direito em 2008 pela FIR – FACULDADE INTEGRADA DO RECIFE, pós graduada em Processo Penal, Direito Penal e Ciências Criminais.
Palestrante e Professora.
Vice-Presidente da ABRACRIM/PE – Associação Brasileira de Advogados Criminalistas.
Diretora Nacional de Relações Institucionais da ABCCRIM – Academia Brasileira de Ciências Criminais.
Presidente da comissão de processo penal constitucional da ABCCRIM
Coautora do livro Mulheres da Advocacia Criminal.
Premiada Mulher Evidência 2019.
Prêmio Destaque Nordeste.