Responsabilidade civil da construtora por vícios ocultos na obra

Quando se aluga ou compra um imóvel, ele nem sempre revela todas as suas características. Somente com o uso pelo tempo ou com análise minuciosa se identifica um vício oculto.

O Código de Defesa do Consumidor aborda os vícios de um produto ou serviço.

Os vícios construtivos referem-se a defeitos ou imperfeições encontradas em um imóvel, afetando o seu uso ou a sua finalidade.

Eles podem ser divididos em vícios aparentes ou vícios ocultos.

Vício aparente: são de fácil constatação e o prazo decadencial para o consumidor exercer o direito de reclamação tem início com a efetiva entrega do produto.

Tratando-se de produto não durável – que se esgota no primeiro uso ou logo após – o prazo é de 30 dias (artigo 26, I, do CDC).

Se o produto for durável, o lapso temporal é de 90 dias.

Vício oculto: é aquele que não é perceptível à primeira vista – inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito, e não da data da aquisição do produto.

Os bens de consumo possuem uma durabilidade prevista e qualquer inadequação ocorrida dentro da vida útil do produto ou da legitimidade esperada recebe a proteção da legislação consumerista.

Dessa forma, se o vício é oculto, é somente a partir da descoberta que correm os prazos de 30 ou 90 dias da garantia legal (art. 26, II, § 3º, do CDC).

O prazo decadencial para o consumidor reclamar de vício oculto em produtos duráveis, aquele que não é perceptível à primeira vista, inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito, e não da data da aquisição do produto.

A responsabilidade do construtor ou vendedor do imóvel deverá ser analisada no caso concreto, a fim de verificar se os vícios decorrem de falha do projeto ou de sua execução e, ainda, se estes estão cobertos pelo prazo de garantia ou se a responsabilidade deverá ser afastada em decorrência da prescrição.

Há o entendimento de que o prazo de 5 anos previsto no artigo 618 do Código Civil, aplicado subsidiariamente à relação consumerista, se trata de prazo de garantia. Assim, os imóveis têm prazo de garantia de 5 anos.

Ao se verificar vícios, novos prazos devem ser prescritos, conforme artigo 27 do CDC para ação judicial.

Caso o vício oculto apareça após findado o prazo de garantia, a responsabilidade do construtor/incorporador pode permanecer ou não.

No caso de vício oculto, serão avaliados a vida útil do bem e do material que foi utilizado e que apresenta vício, para que o juiz determine se a responsabilidade da construtora permanece ou não.

Se o juiz considerar que a vida útil de determinado material é maior do que o prazo para ele ter dado problema, a construtora poderá ser responsabilizada.

Os imóveis são bens de consumo que possuem durabilidade prevista e qualquer inadequação ocorrida dentro da sua vida útil ou da legitimidade esperada recebe a proteção da legislação consumerista.

Se o vício é oculto, é somente a partir da descoberta que corre o prazo de 90 dias da garantia legal (art. 26, II, § 3º, do CDC).

Dessa forma, ao identificar qualquer problema no imóvel notifique a construtora.

O escritório Deborah Brito Sociedade de Advogados é especializado no Direito do Consumidor.

Contamos com uma equipe dedicada a atuar tanto na prevenção quanto na solução de litígios referentes ao direito do consumidor.