A cobrança de taxa abusiva na recuperação da inadimplência condominial

Quem opta por morar ou por ter um imóvel comercial em condomínio fechado, sabe que, além de ter o custo fixo com as despesas, vai arcar com o pagamento da taxa de condomínio.

Porém, nos últimos anos, o número de condôminos inadimplentes aumentou consideravelmente no Brasil e a crise que assolou nosso país contribuiu muito para que eles se tornassem inadimplentes.

É obrigatório o pagamento da taxa de condomínio?

Sim. É obrigatório o pagamento da taxa, mesmo que o imóvel esteja desocupado.

Para que serve o pagamento da taxa de condomínio?

A taxa de condomínio refere-se ao rateio feito entre as unidades existentes dentro de um condomínio, para manter despesas referente a área comum do local como água, luz, limpeza e conservação, manutenção, funcionários, obrigações trabalhistas e a própria empresa que administra o condomínio, dentre outros fornecedores.

O que pode acontecer quando a taxa de condomínio está atrasada?

Comumente, está em contrato entre condomínio e a administradora do condomínio, que após 30 dias de atraso no pagamento da taxa condominial do mês vigente, a demanda inadimplente será encaminhada para o jurídico da administradora, que efetuará os acordos e cobrança de multas.

A lei ficou mais rígida a partir de 2016 no que se refere ao atraso da taxa condominial de acordo com o Novo Código Civil.

Vale lembrar que a relação condominial é tratada pelo Código Civil Brasileiro e não pelo Código de Defesa do Consumidor.

A questão é que muitas das cobranças recebidas por condôminos inadimplentes é abusiva, as quais chegam a 30% sobre o valor do débito.

Cobrança de honorários advocatícios, taxa condominial e taxa de juros abusivas vem sendo questionadas na justiça sobre sua legalidade.

O artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil diz que:

1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Não há nenhuma ilegalidade no fato do síndico terceirizar a cobrança de inadimplentes, bem como, não há ilegalidade em acordar com a administradora de condomínio um percentual sobre o débito que será cobrado, no caso os honorários de cobrança, mesmo porque, esta cláusula pode já ter sido pactuada em convenção coletiva e em ata de assembleia, onde o condômino tem o papel de aceitar ou contestar o que está sendo definido para o condomínio.

Entretanto, muitas administradoras, oferecem serviços advocatícios contemplados em seu contrato de administração, porém, esta prática é irregular, sendo legalmente vedada, mesmo que oferecidos indiretamente no contrato de administração.

Destaca-se que, a cobrança judicial referente aos débitos da taxa condominial em atraso, somente pode ser feita por um escritório de advocacia que não tenha relação com a administradora de condomínios.

A Lei 8.906/94 é muito clara quanto a esta prática que vem sendo adotada por algumas administradoras. Veja o artigo na íntegra:

Art. 16. Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar.   (Redação dada pela Lei nº 13.247, de 2016)

Aqui em Brasília, a OAB/DF atua fortemente na fiscalização desta prática, fazendo denúncias à Polícia Civil quando percebe estas irregularidades.

O que é cobrado quando o condômino é acionado para acordo de pagamento de inadimplência condominial?

Na prática, o condômino inadimplente será acionado pelo jurídico da empresa que administra o condomínio para o acordo de pagamento, oportunidade em que serão cobradas as taxas condominiais atrasadas acrescidas de multa, juros mensais e a correção pelo índice utilizado em acordo com a convenção coletiva do condomínio.

A partir deste somatório é que serão cobrados os honorários advocatícios e a taxa de administração muitas vezes chamada de honorários administrativos, o que causa uma grande confusão. É neste último ponto que vem ocorrendo a cobrança abusiva em acordos de inadimplência condominial.

Em junho deste ano, o 2º Juizado Especial Cível de Taguatinga do TJDFT – Tribunal De Justiça Do Distrito Federal E Dos Territórios, julgou o caso em que um condômino questionou a cobrança de honorários administrativos de 10% + 20% de honorários advocatícios sobre o valor da dívida, uma vez que a cobrança não foi feita de forma judicial.

Entretanto, se torna lícita a cobrança de honorários administrativos ou taxa de administração quando se está estabelecido em contrato com a administradora do condomínio por forca do artigo 395, do Código Civil.   Bem como, a cobrança dos honorários advocatícios, que também é lícita quando a cobrança for realizada pelo jurídico do condomínio, de maneira judicial, conforme arbitrado pelo juiz da demanda ou, de maneira extrajudicial, nos moldes estabelecidos na convenção condominial e/ou em ata de assembleia do condomínio.

O que ocorre em muitos casos é a abusividade no percentual da taxa de administração aplicada pela administradora do condomínio, que acaba cobrando duas vezes pelo mesmo serviço, onerando o débito do condômino inadimplente, confundindo-se ao oferecer serviços jurídicos no escopo do seu contrato.

Veja-se, que se a cobrança é realizada pela administradora, esta deve ser remunerada pelo serviço prestado na forma contratualmente estabelecida. Outra situação completamente distinta, é a prestação de serviços jurídicos pelo profissional da advocacia que demanda por honorários advocatícios, atividade esta que não tem qualquer finalidade comercial envolvida.

Voltando ao caso em comento, vale destacar que o magistrado julgou parcial razão ao condomínio sobre a cobrança dos serviços em duplicidade, mas considerou procedente a cobrança de 10% de honorários administrativos e a redução de 20% para 10% de honorários advocatícios.

Sendo assim, a taxa de administração condominial foi considerada abusiva, uma vez que a multa, juros e correção monetária já haviam sido aplicadas, bem como, os honorários advocatícios já supriam o valor do serviço prestado pela administradora.

Houve também, neste mesmo mês, um caso julgado em Ribeirão Preto, interior de SP, onde o condômino inadimplente acionou judicialmente o condomínio onde reside, por considerar abusivo o percentual de 20% cobrados acerca de honorários advocatícios.

Os desembargadores presentes na ocasião, entenderam que por se tratar de um caso onde o condômino alegou problemas financeiros, mas, propôs acordo de parcelamento, consideraram que os honorários advocatícios aplicados deveriam ser de 10%.

Se você está inadimplente com as suas obrigações condominiais, observou que estão sendo cobradas taxas abusivas no seu acordo de pagamento ou tem dúvidas em relação aos seus direitos, entre em contato com a sociedade DBADV.

Contamos com uma equipe de profissionais especialistas no Direito Imobiliário para que você tenha as melhores estratégias e soluções em caso de cobranças abusivas em relação à inadimplência da sua taxa de condomínio.

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