Execução hipotecária

Popular no Estados Unidos, a hipoteca também é uma prática existente no Brasil.

O que é hipoteca?

A hipoteca é uma modalidade de crédito, na qual, coloca-se um imóvel como garantia para conseguir um empréstimo com juros baixos e prazos longos.

Quais os tipos de hipoteca no Brasil?

• Hipoteca convencional: o devedor faz um contrato com o credor dando o imóvel como garantia;
• Hipoteca judicial: ocorre por determinação da justiça. Devido aos valores que não foram pagos, o juiz solicita a hipoteca;
• Hipoteca legal: está previsto em lei e garante os direitos de credores como a Fazenda Pública, filhos e herdeiros.

Muito utilizada em contratos de empréstimos ou financiamentos imobiliários, a hipoteca é um contrato acessório que dependente de um contrato principal para existir.

Neste tipo de contrato, apesar do imóvel hipotecado ser dado como garantia real, sua posse e propriedade permanecem com o devedor.

Vantagens e desvantagens da hipoteca

• O imóvel garantido pela hipoteca não é o único bem que deverá suportar a dívida em caso de inadimplência e por ser o único que foi gravado com ônus real, o credor poderá penhorar outros bens do devedor para cobrir a dívida integralmente;
• Os efeitos jurídicos produzidos pela hipoteca concedem ao credor hipotecário o direito de requerer o bem independentemente com quem ele esteja;
• O código Civil em seu artigo 1.476 prevê que proprietário do imóvel hipotecado poderá, por meio de um novo título, constituir outras hipotecas em benefício do credor já existente ou de outros credores;
• A extinção de uma execução hipotecária ocorre por meio de arrematação ou adjudicação do imóvel hipotecado e não por sua penhora em decorrência de ajuizamento de ação de execução por qualquer outro credor.

Desvantagens da hipoteca

• Possibilidade de degradação do imóvel pelo devedor, visto que continua em sua posse e usufruto;
• Se constatado depreciação do imóvel em garantia por parte do devedor, a dívida será considerada vencida antes do prazo, caso o devedor não arrume ou substitua o imóvel hipotecado;
• Em caso de descumprimento da obrigação, iniciar uma ação de execução hipotecária para que posteriormente o bem imóvel seja levado à hasta pública é um processo moroso para recuperar o valor do crédito;
• Bem imóveis dados em garantia real podem sofrer penhora e execução por dívidas trabalhistas ou tributárias, modalidade de dívidas que tem preferência na penhora de bens;
• Em caso de insolvência do devedor, o imóvel hipotecado será agregado a massa falida, dificultando ou até mesmo impedindo o recebimento do crédito pelo credor hipotecário.

Quais são as formas de executar uma hipoteca?

A execução hipotecária está prevista no artigo 1473 do Código Civil e também na 1, Lei 5.741/197 que dispõe sobre a proteção do financiamento de bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação.

Existem duas possibilidade de execução hipotecária: judicial e extrajudicial.

Execução judicial

Neste caso, a lei garante ao credor o direito de propor uma ação judicial de execução hipotecária contra o devedor.

Execução extrajudicial

Neste procedimento não é necessário que o credor acione o devedor judicialmente para cobrar a dívida, porém, decorre de legislações especiais como a Lei 5.71/1971.

Caso o pagamento das parcelas não seja feito corretamente, o banco ou instituição financeira poderá acionar judicialmente o devedor para tomar o imóvel?

Sim. Mas, em recente decisão de repercussão geral, o STF confirmou que não é necessário acionar o judiciário para executar uma dívida hipotecária, sendo a decisão é válida para todos os contratos baseados na garantia hipotecária.

Assim se houver o inadimplemento, o credor tem a possibilidade de:

• dar início ao processo de forma administrativa e
• publicar editais e realizar leilões do imóvel hipotecado, sendo essencial a observação de todas as regras previstas no Decreto-Lei nº 70/66.

Decisão STF – Execução extrajudicial de dívidas hipotecárias é constitucional

Em recente decisão do STF com repercussão geral, não é mais necessário acionar o judiciário para executar uma dívida hipotecária, pois a decisão é válida para todos os contratos baseados na garantia hipotecária.

Em caso de inadimplemento, o credor poderá dar início ao procedimento de forma administrativa, estando autorizado a publicar editais e realizar leilões do imóvel hipotecado, sendo essencial a observação de todas as regras previstas no Decreto-Lei nº 70/66.

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Creuza de Almeida Costa é fundadora do Creuza Almeida Escritório de Advocacia.
Formada em Direito em 2008 pela FIR – FACULDADE INTEGRADA DO RECIFE, pós graduada em Processo Penal, Direito Penal e Ciências Criminais.
Palestrante e Professora.
Vice-Presidente da ABRACRIM/PE – Associação Brasileira de Advogados Criminalistas.
Diretora Nacional de Relações Institucionais da ABCCRIM – Academia Brasileira de Ciências Criminais.
Presidente da comissão de processo penal constitucional da ABCCRIM
Coautora do livro Mulheres da Advocacia Criminal.
Premiada Mulher Evidência 2019.
Prêmio Destaque Nordeste.