Inadimplência condominial durante a pandemia do Covid-19

A inadimplência condominial sempre existiu e lidar com condôminos inadimplentes é muito difícil, principalmente em um momento tão delicado como o qual estamos vivendo por causa da pandemia causada pelo Coronavírus.

Morar ou ter uma empresa em condomínios fechados tem suas vantagens e desvantagens. Contudo, muitos se esquecem que estar cercado de uma infraestrutura com segurança, lazer e privacidade implica no pagamento de uma taxa mensal para a manutenção das despesas relacionadas as áreas comuns e demais necessidades que existem para manter um condomínio funcionando adequadamente.

O que é a taxa condominial?

A taxa de condomínio refere-se ao valor cobrado mensalmente dos condôminos para custear as despesas do empreendimento.

Cada unidade paga o valor correspondente a sua cota através de rateio feito entre as unidades.

Como é calculado valor da taxa de condomínio?

Comumente, o valor da cota condominial baseia-se em despesas tais como:

Ordinárias (referem-se a despesas comuns): contas de água, luz, telefone e gás consumidas pelo empreendimento, compra de materiais para os departamentos, gastos com a conservação e manutenção dos equipamentos, folha de pagamento dos funcionários, pagamento de obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do empreendimento, honorários da administradora, entre outros.

Extraordinárias: indenizações trabalhistas, pintura da fachada do condomínio, reformas do condomínio como área de lazer, paisagismo ou decoração, instalação de sistema de segurança, fundo de obras e reserva, entre outros.

É importante ressaltar que inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias e os proprietários com todas as extraordinárias.

Quando se caracteriza a inadimplência?

A inadimplência pode ser considerada já no primeiro dia de atraso do pagamento da cota.
Geralmente, os condomínio aguardam 30 dias para que o condômino efetue o pagamento da cota acrescida da mora e juros relativos ao período.

Quais são os deveres e direitos do condômino inadimplente?

 De acordo com o Código Civil artigo 1.336 inciso I, é dever do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

O condômino tem o dever de pagar sua cota condominial em dia. Caso não cumpra com o pagamento em dia, é seu dever arcar com multas e juros decorrentes do atraso.

Todos os condôminos são responsáveis por arcar com os custos de manutenção e conservação da área comum do condomínio.

O artigo 1.335 Inciso III, do Código Civil veda a participação e a votação em assembleias de condôminos inadimplentes.

Quanto aos direitos assegurados ao condômino inadimplente, o mesmo artigo 1.335 através dos Incisos I e II determinam que:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Como lidar com condôminos inadimplentes por causa da pandemia do Coronavírus?

É do conhecimento de todos que a pandemia trouxe o isolamento social e com isso a economia brasileira teve uma queda drástica.

Com isso, mais de 600 mil empresas já fecharam e mais de 9 milhões de pessoas foram demitidas em todo Brasil.

Alguns trabalhadores tiveram redução de jornada e salário o que impactou diretamente no pagamento de suas contas.

Fato é que a inadimplência condominial resulta em problemas na saúde financeira do condomínio e quando um ou mais condôminos deixam de pagar a sua cota, automaticamente, o valor é rateado e cobrado das demais unidades a fim de suprir o custo de manutenção do condomínio.

A inadimplência aumentou devido ao Covid-19 e a diminuição da renda e o desemprego afetou a capacidade de pagamento de muitas pessoas, que se viram obrigadas a escolher quais contas pagar até que tudo volte ao normal.

Como mencionamos acima, quando há um condômino se torna inadimplente, ele onera ainda mais nas despesas do condomínio, bem como, àqueles que mantém suas contas em dia.

Como os condomínios têm lidado com a inadimplência durante a pandemia do Coronavírus?

Neste momento em que a inadimplência condominial cresce ainda mais, é papel do síndico contribuir para o bom andamento das finanças do condomínio. Sendo assim, renegociar com fornecedores é um ponto importante para minimizar as contas fixas do empreendimento.

Outra forma eficiente é conscientizar os moradores da importância de se manter o pagamento do condomínio em dia.

Por quais motivos não se pode deixar de pagar a taxa condominial mesmo durante a pandemia?

Nenhum condômino está desobrigado de honrar com o pagamento da taxa condominial.

O não pagamento da taxa de condomínio implica em pena de responder pela inadimplência conforme previsto no artigo 12 da Lei 4.591/64, mais conhecida como Convenção do Condomínio, no artigo 1.336 Inciso I, do Código Civil dentre outros dispositivos legais.

Dívidas referentes a cotas condominiais em atraso podem ir para na Justiça?

A justiça estabelece que as taxas condominiais sejam consideradas como títulos executivos, de modo que se equiparam às notas promissórias, cheques e outros.

Apesar dos condomínios poderem entrar com ações de cobrança, muitos estão optando por fazer uso da autocomposição, uma forma de solucionar conflitos, estabelecendo um acordo entre as partes sem a interferência de órgãos judiciais, já que o momento de pandemia é atípico e criar uma solução para atender os interesses de ambas as partes é a melhor solução.

Caberá ao síndico ter discernimento e sensibilidade para avaliar cada caso.

Portanto, o pagamento das taxas de condomínio são fundamentais para manter a manutenção do empreendimento e de acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, cabe ao síndico ou ao gestor condominial fazer cumprir a convenção, sob pena de responsabilização pela omissão ao não promover a cobrança dos inadimplentes.

Pagar a cota condominial mesmo durante a pandemia é de suma importância para que o condomínio continue a funcionar normalmente.

O fato de estarmos em um momento de pandemia, não afasta o dever do condômino em pagar as cotas condominiais em dia e de o condomínio adotar medidas de cobrança caso sejam necessárias.