Usucapião pode ser feito em cartório?

A AÇÃO DE USUCAPIÃO é muito comum no direito civil, vamos abordar conceitos e questões práticas sobre esse tema.

O que é USUCAPIÃO?

É o INSTITUTO JURÍDICO que busca consolidar a propriedade e o possuidor com quem exerce este último de forma incontroversa por tempo suficiente para obter o direito. De forma simplificada, é a possibilidade de a pessoa que se utiliza de um bem de forma mansa e pacífica (ou seja, sem sofrer contrariedades em relação ao uso), ou não, por um período longo de tempo, adquirir para si a propriedade deste bem, mesmo que nunca tenha pago por ele.

A AÇÃO DE USUCAPIÃO busca a DECLARAÇÃO DA PROPRIEDADE, visto que já tem a posse da mesma. Em outras palavras, a pessoa já possui o direito, e precisa apenas que ele seja declarado de forma oficial.

POSSE MANSA E PACÍFICA é o termo utilizado para definir o tipo de POSSE que deve ser exercida para que se possa contar o prazo da USUCAPIÃO de certo bem. Em resumo, mansa e pacífica é a POSSE que não é confrontada pelo PROPRIETÁRIO CONTRA O POSSUIDOR daquele bem.

JUSTO TÍTULO é um documento ou prova que leve o possuidor a acreditar que é, de fato, PROPRIETÁRIO daquele bem, sem saber que existe um vício, ou seja, um problema na prova em questão. O JUSTO TÍTULO é um dos requisitos para a USUCAPIÃO ORDINÁRIA, reduzindo o tempo de permanência necessário para ter reconhecido o seu DIREITO À PROPRIEDADE.

FUNÇÃO SOCIAL

O USUCAPIÃO existe um embate de princípios do ORDENAMENTO JURÍDICO, há o DIREITO À PROPRIEDADE, garantido a todas as pessoas que a exercerem de maneira regular, e também há a FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE, que exige que todo bem tenha uma destinação produtiva adequada.

Diante disso, quem não exerce uma função para sua PROPRIEDADE e não toma qualquer medida para protegê-la, tem seu direito a mantê-la relativizado frente à importância de que ela tenha um destino, privilegiando aqueles que efetivamente a utilizam e produzem algo a partir dela.

Tipos de USUCAPIÃO?

Existem três modalidades do instituto, além daquele exercido de forma extrajudicial:

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

É aquela que exige três requisitos principais para que seja reconhecida:

• 10 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 5, caso tenha havido onerosidade na aquisição;
• Justo título; e
• Boa-fé.

Nesta modalidade, o possuidor acreditava ser o PROPRIETÁRIO, com base em um documento viciado, desconhecendo qualquer problema em relação ao título que possuía. Dada a situação, é significativamente reduzido o tempo de posse para que se declare a propriedade.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Possui como requisitos:

• 15 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 10 se o imóvel for utilizado como moradia ou apresentar produtividade relevante; e
• Não exige a apresentação de justo título, nem de boa-fé, ou seja, podendo ser de má-fé.

Neste caso, o TEMPO DE POSSE é tão significativo sem qualquer OPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIO, que a apresentação de título não se faz necessária.

USUCAPIÃO ESPECIAL

Essa modalidade pode ser dividida entre Urbana, Rural e Familiar, cada uma com características próprias, e limitadas a certos aspectos previstos em lei para que possam ser implementadas. Possuem tempo menor de reconhecimento, tornando-as especiais.

Salienta-se, que o não preenchimento dos REQUISITOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL não significa não ter o direito. Na prática, apenas fará com que se busque o reconhecimento das modalidades ordinária ou extraordinária, se já houverem sido alcançadas.

USUCAPIÃO EM CARTÓRIO 

A modalidade EXTRAJUDICIAL é aquela em que a documentação já está toda demonstrada, sem a necessidade de ingressar com uma AÇÃO JUDICIAL para que seja declarado o DIREITO DO POSSUIDOR.  Neste caso, reduz os custos e o tempo necessário para ter o direito reconhecido.

Para quem tem medo de perder a PROPRIEDADE DE UM IMÓVEL, a solução é certificar-se de que nenhuma das condições de USUCAPIÃO sejam implementadas nele. Isso pode ocorrer de várias maneiras, que vão desde uma simples NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, até AÇÕES DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, que buscam retomar a posse exercida por outra pessoa. Quando os critérios já foram implementados, no entanto, o direito já foi adquirido, bastando seu reconhecimento.

Quem pode entrar com USUCAPIÃO?

USUCAPIÃO pode ser feita por qualquer pessoa que tenha preenchido os requisitos legais mencionados nas modalidades de USUCAPIÃO, de acordo com seu caso.

As exceções são as pessoas impedidas, como no caso de:

• Cônjuges ainda casados, mesmo que o bem seja de propriedade particular de apenas um deles;
• Ascendentes e descendentes, enquanto ainda for exercido o poder familiar; e
• Curatelados ou tutelados e as pessoas responsáveis pela sua curatela ou tutela, durante sua vigência.

Além disso, algumas pessoas são protegidas de sofrer a USUCAPIÃO EM PROPRIEDADE, como os incapazes, os ausentes do país em função de exercício de cargo público, e os ausentes do país a serviço das Forças Armadas durante período de guerra.

Por fim, IMÓVEIS PÚBLICOS NÃO PODEM SOFRER USUCAPIÃO.

Posso converter meu aluguel em USUCAPIÃO?

NÃO. Muita gente confunde a noção de “POSSE MANSA E PACÍFICA” com a RELAÇÃO DE ALUGUEL. Se o aluguel está sendo pago, não há dúvidas de que o PROPRIETÁRIO ainda exerce seus direitos sobre o imóvel, e que um contrato está em andamento. De forma alguma isso implicará na possibilidade de USUCAPIÃO.

A exceção ocorre quando um ALUGUEL DEIXA DE SER PAGO e, durante todo o tempo necessário para a USUCAPIÃO, o PROPRIETÁRIO não se manifesta, não cobra e não tenta reaver o bem. Neste caso, entende-se que é rompido o aluguel, e o possuidor passa a exercer uma POSSE não atrelada ao contrato anterior. Dentro deste cenário, o prazo de contagem para verificar a USUCAPIÃO só iniciará a partir do ROMPIMENTO DO VÍNCULO DE ALUGUEL sem cobranças.

Comprar um IMÓVEL USUCAPIDO tem alguma desvantagem?

O imóvel que já passou pela USUCAPIÃO e não apresenta qualquer pendência não traz prejuízo nenhum para o comprador futuro. Uma vez declarada a PROPRIEDADE DO POSSUIDOR, ele poderá dispor da forma como entender deste bem, sem qualquer tipo de problema a ser resolvido.

Quais os custos da AÇÃO DE USUCAPIÃO?

De forma geral, são devidos as CUSTAS E EMOLUMENTOS para o CARTÓRIO realizar o REGISTRO DA PROPRIEDADE, assim como as CUSTAS PROCESSUAIS e os HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS contratados com o ADVOGADO ESPECIALISTA EM USUCAPIÃO na hora de definir o pleito.

Quanto à obrigatoriedade, tanto na modalidade JUDICIAL quanto na EXTRAJUDICIAL, contratar um ADVOGADO ESPECIALISTA EM USUCAPIÃO ou defensor público é CONDIÇÃO OBRIGATÓRIA para buscar a concretização do DIREITO A USUCAPIÃO.

O Escritório de Advocacia Creuza Almeida é especialista em AÇÕES DE USUCAPIÃO.

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Se você deseja conversar com um ADVOGADO ESPECIALIZADO EM USUCAPIÃO DE IMÓVEIS, ADVOGADO ESPECIALIZADO EM USUCAPIÃO DE BENS MÓVEIS, ADVOGADO ESPECIALIZADO EM USUCAPIÃO PARA A DEFESA DO PROPRIETÁRIO, ADVOGADO ESPECIALIZADO EM USUCAPIÃO PARA A DEFESA DE QUEM TEM A POSSE, entre em contato conosco.

Creuza de Almeida Costa é fundadora do Creuza Almeida Escritório de Advocacia.
Formada em Direito em 2008 pela FIR – FACULDADE INTEGRADA DO RECIFE, pós graduada em Processo Penal, Direito Penal e Ciências Criminais.
Palestrante e Professora.
Vice-Presidente da ABRACRIM/PE – Associação Brasileira de Advogados Criminalistas.
Diretora Nacional de Relações Institucionais da ABCCRIM – Academia Brasileira de Ciências Criminais.
Presidente da comissão de processo penal constitucional da ABCCRIM
Coautora do livro Mulheres da Advocacia Criminal.
Premiada Mulher Evidência 2019.
Prêmio Destaque Nordeste.