Penhora dos bens de família do fiador nos contratos de locação

Um simples favor para um amigo, uma simples assinatura em um contrato de locação de um imóvel pode se tornar uma grande dor de cabeça para quem se torna fiador.

Gostaríamos de começar este artigo explanando alguns conceitos, tais como: o que é bem de família, penhora e fiador de aluguel para que o restante deste conteúdo faça sentido a todos os nossos leitores.

Continue conosco e excelente leitura!

O que é um bem de família?

É a efetivação do direito social à moradia. Por ser considerado como patrimônio mínimo necessário para um indivíduo viver com dignidade e não pode ser penhorado.

O que é penhora?

O processo de penhora se dá quando o credor entra na justiça para cobrar uma dívida.

Quando o devedor não paga a quantia devida, a justiça autoriza a penhora bens do devedor até garantir o valor total da dívida e cobrir outros custos como honorários advocatícios, custas do processo, entre outros.

Este procedimento está previsto no Código de Processo Civil, em especial o artigo 665, traz o ordenamento ideal acerca dos bens a serem penhorados.

O que é fiador de aluguel?

Fiador é alguém que será responsável por arcar com as despesas de aluguel no caso de a contratante ficar inadimplente, podendo ser responsabilizado judicialmente pela dívida caso o locatário não quite o débito.

Com base na Lei 8009/90 artigo 1º, o bem de família está definido como impenhorável, ou seja, em caso de dívidas, sejam elas de natureza civil, comercial, previdenciária, fiscal ou alguma outra, contraída pelos cônjuges, ou pelos pais, ou pelo filhos que são proprietários do bem de família, salvo algumas hipóteses previstas na lei.

E uma destas hipóteses, está descrita no artigo 3º que prescreve as exceções à impenhorabilidade do bem de família e está vinculado a Lei 8.245/91, conhecida como a Lei das Locações, através do inciso VII, conforme abaixo:
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

Usar de fiador para locar um imóvel residencial ou comercial é algo muito comum, pois nem sempre o locatário dispõe do valor de depósito fiança na hora da locação.

E a lei, até então, se cumpriu normalmente para aqueles que assumiram o risco de ser fiador em um contrato de locação e tiveram que arcar com as consequências da inadimplência do locatário, vendo o seu bem de família ser penhorado e até mesmo leiloado para quitar a dívida.

Entretanto, as coisas começaram a mudar em junho de 2018, quando o STF (Superior Tribunal Federal) colocou em xeque as garantias do fiador em um contrato de locação comercial e decidiu rever a penhora de imóvel daquele fiador que tem apenas um único imóvel como garantia do pagamento da locação.

Em acórdão publicado em fevereiro deste ano,  o STF decidiu que o imóvel do fiador de locação comercial está protegido pela Lei 8009/90, ou seja, o fiador de locação comercial, não perde mais o seu imóvel (caso só tenha um único bem) em caso de inadimplência do locatário, conforme o voto da Ministra Rosa Weber. Confira abaixo:

“A reafirmação da jurisprudência, no aludido apelo extremo paradigmático, teve por base precedentes que enforcaram a fiança prestada para viabilizar locação residencial, como bem ressaltou o Ministro Roberto Barroso, na presente assentada, em voto-vista, proferido depois da manifestação do Ministro Dias Toffoli (…) Realçada a diferença entre as premissas fáticas que orientaram o paradigma julgado sob o regime da repercussão geral e as presentes no caso concreto (distinguishing), reitero a incompatibilidade, a meu juízo, da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial com o direito fundamental socia à moradia, bem como o princípio isonômico, veiculado no art. 5º, caput, da Magna Carta”

Esta decisão não isenta o fiador do pagamento da dívida, apenas retira a obrigatoriedade de utilizar o bem de família para o seu pagamento.

Se você teve ou terá seu imóvel penhorado ou em processo de leilão, no qual você é fiador devedor, procure seu advogado, pois esta situação pode ser revertida.

A Sociedade DBADV atua no Direito imobiliário assessorando seus clientes de forma estratégica e propondo soluções eficazes em todas as suas causas.

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