Ação renovatória compulsória nos shoppings centers

A relação entre locador e locatário é regulada pela Lei 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato, a qual, unificou o tratamento jurídico de todos os tipos de locações, residenciais ou não.

As locações são divididas em dois tipos: a locação residencial e a locação comercial.

A locação comercial distingue-se das locações residenciais, principalmente no que diz respeito ao direito a renovação compulsória do contrato de aluguel.

A Lei do Inquilinato, revogou a Lei 6.649/1979 e o decreto 24150/34, assegurando nas locações comerciais, o direito do locatário de propor Ação Renovatória, garantindo a inerência ao ponto comercial.

O ponto comercial é o espaço físico utilizado para exercer as atividades de determinados tipos de negócios e, é importante para fidelizar a clientela.

Prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a ação renovatória compulsória é uma ação judicial proposta pelo locatário contra seu locador (em casos de locações comerciais), com a objetivo de forçar a renovação do contrato de locação do ponto comercial mesmo contra a vontade do locador, a fim de manter as atividades naquele local.

O artigo 51 da referida lei prevê que, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumpra alguns requisitos, tais como:

• o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
• o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Cabe ao locatário comprovar o cumprimento do contrato de locação vigente, através de recibos ou comprovantes de pagamento dos alugueis e encargos acessórios, tais como a quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, quando lhe couber.

Particularidades do contrato de locação em Shopping Center

O contrato de locação em Shopping Center é chamado locação atípica, isto é, negócio jurídico complexo que não pode ser enquadrado como simples locação comercial, pois existem particularidades que só a ele competem, tais como:

• cobrança de “luvas”;
• cobrança de aluguel percentual;
• cobrança de aluguel em dobro no mês de dezembro;
• cobrança de aluguel escalonado;
• benfeitorias não indenizadas;
• fundos de promoção.

Os efeitos da pandemia alcançaram diversos setores, e as relações locatícias não ficaram de fora, uma vez que, as atividades não essenciais foram proibidas atuar em todo o país, sendo prejudicados os que possuíam atividades em pontos comerciais.

Em conformidade com as regras citadas acima, atente-se ao prazo para ajuizar essa ação, que é de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

A ação renovatória é, portanto, uma ferramenta fundamental na preservação da atividade empresarial do locatário sendo cabível sempre que observados os requisitos previstos no artigo 51 da Lei de Locações.

E, apesar da natureza locatícia, outros aspectos diferenciam a locação em shopping center das demais locações, no entanto, a Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, dispõe que a ação renovatória compulsória, também é cabível nesses casos.

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